Infiltrazioni d’acqua nel condominio

Le infiltrazioni d’acqua costituiscono una delle principali cause di danneggiamento degli immobili, soprattutto quando si trovano in condominio. 

Uno dei problemi principali è trovare l’origine dell’infiltrazione e il responsabile, dato che possono essere coinvolti più soggetti, potendo le infiltrazioni d’acqua provenire sia dall’appartamento di un privato che dalle parti comuni del condominio, come ad esempio dal lastrico solare oppure dalle pareti esterne. Occorre pertanto il sopralluogo di un tecnico che accerti l’origine e l’entità del danno. 

Nel caso in cui le infiltrazioni d’acqua provengano dalla proprietà privata di uno dei condòmini, la responsabilità è da attribuirsi al singolo proprietario, il quale è responsabile esclusivamente dei danni che giungono dalla propria abitazione. 

Quando invece le infiltrazioni derivano dalle pareti esterne responsabile sarà l’intero condominio, il quale potrà essere chiamato in giudizio nella persona del suo legale rappresentante: l’amministratore. Secondo il codice civile il condominio è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia e tra queste rientrano tutti i beni comuni che sono al servizio della generalità dei condòmini. 

Sempre sul condominio grava l’obbligo di riparare la perdita d’acqua per impedire che le infiltrazioni si ripetano. La legge esclude il risarcimento solamente se il danneggiante provi il caso fortuito, ossia che il danno sia derivato da un evento imponderabile, imprevisto e imprevedibile, al quale non si è potuto resistere o porre rimedio alcuno tanto da rendere fatale il compiersi dello stesso. Si esclude, quindi, il caso fortuito quando l’amministratore non adempia ai doveri imposti dall’assemblea, quali l’ordinaria manutenzione e quelli imposti dalla legge, come l’obbligo di compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio, a prescindere da un’esplicita delibera assembleare. In questo caso il danno da infiltrazioni è imputabile alla condotta negligente dell’amministratore. 

Attenzione particolare merita il lastrico solare il quale, salvo che il regolamento non stabilisca diversamente, rientrerebbe a pieno diritto tra le parti comuni del condominio legittimando il danneggiato ad agire nei confronti del condominio. 

Secondo la giurisprudenza il lastrico potrebbe appartenere anche a uno solo dei condòmini ed essere di proprietà esclusiva, si considera comunque parte della struttura che interessa l’intero edificio, con conseguente potere dell’assemblea di deliberare per disporre interventi di manutenzione necessari.

 La recente decisione della Corte di Cassazione n. 6816 richiamando l’orientamento delle Sezioni Unite in materia, ha confermato proprio sul punto specifico, in relazione a danni derivanti dal lastrico solare in proprietà esclusiva, “l'esistenza di una concorrente responsabilità del condominio, il quale abbia omesso di attivare gli obblighi conservativi delle cose comuni su di lui gravanti ai sensi dell'art. 1130 c.c., comma 1, n. 4, ovvero nel caso in cui l'assemblea non adotti le determinazioni di sua competenza in materia di opere di manutenzione straordinaria, ai sensi dell'art. 1135 c.c., comma 1, n. 4 e del proprietario esclusivo del lastrico solare ovvero del terrazzo a livello, il quale assume la veste di custode, e quindi responsabile ex art. 2051 c.c..”. 

Da tanto deriva che sono corresponsabili il condominio in forza degli obblighi inerenti all’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni e il proprietario del lastrico solare ricoprente quest’ultimo, quando le infiltrazioni d’acqua provengono dal manufatto per la sua mancata manutenzione oltre all’usuario esclusivo, quale custode del bene. 

Il concorso di tali responsabilità va dunque risolto secondo il criterio che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio. Si potrà quindi agire nei confronti di entrambi i soggetti per chiedere il risarcimento di tutti i danni subiti e subendi nella propria unità abitativa a causa delle infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico solare.